La SCI (Société Civile Immobilière) - Définition et avantages

10 novembre 2016

La création d'une société civile immobilière (SCI) peut être un bon moyen de faciliter la gestion d'un patrimoine immobilier et d'en préparer la transmission. Le point sur les avantages et les inconvénients de la SCI.

Une société civile, notamment une SCI familiale, peut en effet devenir un excellent outil de stratégie patrimoniale, en particulier sur le plan fiscal. A condition toutefois d'en connaître les contraintes.

Les conseils de droit-finances.net, avec Me Michel Godest, avocat à Paris

Définition

Une SCI ou société civile immobilière est un contrat de société par lequel plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d'en partager les bénéfices ou de profiter de l'économie qui pourrait en résulter, tout en s'engageant à contribuer aux pertes. Il s'agit donc d'une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier.

Fonctionnement

La SCI est gérée et représentée par un gérant. Ce dernier est désigné dans les statuts de la société ou suite à un vote des associés. Il appartient aux statuts de définir l'étendue et les limites de ses pouvoirs. Les statuts peuvent notamment prévoir que les actes d'achat ou de vente d'un immeuble sont conditionnés à l'accord préalable des associés.

Les associés disposent d'un droit de vote dans le cadre des prises de décisions collectives en assemblée générale. Les conditions de vote et de majorité sont librement définis au sein des statuts. En cas de bénéfices réalisés par la société, les associés reçoivent une quote-part dont le montant est en principe proportionnel à leurs droits dans la société.

Indivision

La SCI permet notamment de gérer à plusieurs un même bien immobilier (maison, appartement...). Dès lors, l'intérêt pour la SCI naît souvent d'une situation juridique que l'on retrouve fréquemment en pratique : l'indivision. Explications.

Risques de l'indivision

L'indivision est une situation plus fréquente qu'on ne le croit. Exemple classique : après un décès, le patrimoine du défunt, sauf stipulations contraires, devient la propriété indivise de ses héritiers. Avec deux inconvénients à la clé.

1. La gestion des biens exige l'accord des indivisaires, notamment quand il s'agit de céder tout ou partie des biens. Ce qui peut entraîner un certain nombre de blocages.
Certes, les indivisaires peuvent conclure une convention d'indivision, qui, en présence d'immeubles, doit être publiée aux Hypothèques. Ils peuvent ainsi désigner un gérant dont ils définissent ensemble les modalités de révocation et les pouvoirs de gestion. Mais cette convention est d'une durée maximale de cinq ans, et généralement, le gérant doit obtenir l'accord des indivisaires pour certains actes importants (signature de baux commerciaux, etc.).
2. D'après l'article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». A tout moment et quel que soit le motif, tout indivisaire peut exiger de récupérer sa part, y compris devant les tribunaux en cas de désaccord. Même si cela doit provoquer le partage et la mise en vente du bien.
A deux précisions près : le partage n'est pas possible pendant la durée de la convention d'indivision et il peut aussi être repoussé pendant deux ans au plus par le juge.

Avantages de la SCI

Par rapport à l'indivision, la société civile se révèle beaucoup plus souple. Le gérant peut être investi de pouvoirs plus étendus, les statuts peuvent être adaptés et prévoir, par exemple, des majorités différentes selon les types de décisions, etc.

En outre, un titulaire de parts ne peut les céder que s'il trouve preneur. Et il ne peut demander la dissolution de la société civile qu'à certaines conditions, très restrictives.

Fiscalité

Plus-values immobilières

On sait que par le jeu mécanique des abattements, les cessions d'immeubles sont exonérées d'impôt sur les plus-values immobilières après 22 ans de détention. Les cessions de parts de SCI sont soumises à un régime identique.

A une différence près : la durée de détention se calcule à partir de la date d'acquisition ou de souscription de ces parts, sans tenir compte de la date d'entrée de l'immeuble dans le patrimoine de la SCI. On peut donc revendre des parts détenues depuis plus de 22 ans en franchise fiscale, même si la SCI a acquis récemment un immeuble.

Impôt sur le revenu

En cas de location d'un bien immobilier par la société, les résultats de la SCI sont imposables à l'impôt sur le revenu à proportion des parts que chaque associé détient dans la société (dans la catégorie des revenus fonciers).

Impôt sur les sociétés (IS)

La SCI peut aussi opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Avec des conséquences fiscales naturellement importantes.

• La SCI est alors soumis au régime des BIC et peut notamment amortir les constructions (mais pas le terrain) et déduire les frais d'acquisitions (droits d'enregistrement, etc.).
• Les bénéfices peuvent être mis en réserve après avoir été imposés à 15% jusqu'à 38 120 € et à 33,33% au-delà.

Mais cette option, qui est irrévocable comporte aussi des inconvénients.

• Lors de la vente du bien immobilier, la plus-value sera soumise à l'IS et les amortissements pratiques seront déduits du prix d'achat (ce qui augmente mécaniquement le montant de la plus-value imposable).
• L'apport d'un bien à une SCI soumise à l'IS est assimilée à une vente et supporte donc en principe des droits d'enregistrement.

Il faut souligner que la SCI est obligatoirement soumise à l'IS si elle exerce une activité commerciale, comme par exemple, la location meublée. Voir SCI et location meublée.

Favoriser le conjoint survivant

Conjoints

Il est toujours possible de changer de régime matrimonial. Mais cette procédure est longue et coûteuse. Alors que les époux peuvent définir librement les règles de fonctionnement et la répartition des parts d'une société civile, détentrice de certains biens.
Attention toutefois à ne pas franchir certaines limites. La création d'une société civile ne doit pas être assimilée à une donation déguisée entre les conjoints concernés.

Concubins

Pour éviter de posséder des biens en indivision, avec les inconvénients classiques à la clé, les concubins peuvent avoir également intérêt, dès que les sommes en jeu sont importantes, à créer une société civile pour acheter certains biens, notamment immobiliers.

Cet outil permet même une transmission astucieuse entre concubins et une protection efficace du survivant par démembrement croisé des parts.
Exemple. M. Martin et Mlle Dupont peuvent constituer leur SCI en se répartissant l'usufruit et la nue-propriété des 100 parts. Monsieur achète l'usufruit des parts N°1 à 50 et la nue-propriété des parts N°51 à 100. Mademoiselle achète l'usufruit des parts N°51 à 100 et la nue-propriété des parts N°1 à 50.
Si Monsieur décède, Mademoiselle récupérera la pleine propriété des parts N°1 à 50 (sans payer de droits de succession) et conservera l'usufruit des parts N°51 à 100, dont la nue-propriété sera répartie entre les héritiers de Monsieur. Elle pourra donc conserver la pleine jouissance du logement jusqu'à son décès. Et vice-versa, si Mademoiselle décède avant Monsieur.
Autre solution possible : l'insertion d'une clause d'agrément dans les statuts de la SCI. Au décès de l'un des concubins, ses héritiers ou légataires devront obtenir l'accord de l'associé survivant pour devenir associés de la SCI. Mais si ce dernier refuse, il devra naturellement racheter les parts en question.

Réduire les droits de donation

En matière de droits de donation, la société civile présente certains avantages incontestables.

Endettement

Contrairement aux règles en vigueur pour les successions, les dettes liées à un bien ne peuvent pas toujours être déduites de la valeur de ce bien pour le calcul des droits de donation. C'est là un des inconvénients des donations.

Si le bien est possédé par une société civile, la valeur des parts sociales tiendra compte du passif supporté par la société.
Exemple : M. Martin achète un immeuble de 2 M en empruntant 1 M. S'il le donne à ses enfants, les droits seront calculés sur 2 M. M. Dupont crée une SCI au capital de 1 M, qui emprunte 1 M pour acheter un immeuble de 2 M. Les parts valent donc schématiquement 1 M. C'est sur cette valeur que seront calculés les droits de donation si M. Dupont transmet ses parts. Sans compter la décote applicable par rapport à la détention en direct.

Abattements successifs

On sait que les droits de donation en faveur des enfants, du conjoint, voire même des petits-enfants et des arrière-petits-enfants sont calculés sur la valeur du bien transmis, après application des abattements familiaux. Mais ces abattements ne sont applicables qu'une fois tous les quinze ans.

En outre, comme le barème des droits est progressif, on a toujours intérêt à scinder en plusieurs fois la transmission d'un patrimoine pour profiter plusieurs fois des tranches basses de ce barème.

Quand le patrimoine est constitué de biens non liquides, comme des immeubles, il est difficile de réaliser des donations successives, par tranches... D'où l'intérêt de la société civile, dont le capital, lui, est divisé en parts, qu'on peut donc transmettre progressivement.
Exemple : M. Martin possède un patrimoine immobilier locatif de 1 000 000 euros. Il peut en donner 15% à chacun de ses enfants, et renouveler l'opération tous les dix ans en franchise fiscale. Mais il se retrouve alors en indivision avec eux, avec les inconvénients inévitables en cas de différends. Si le patrimoine est possédé par une société civile, il donnera tous les dix ans 10% des parts et pourra conserver la libre gestion de l'ensemble en adaptant les statuts.

Décote

Enfin, les parts d'une société civile peuvent faire l'objet d'une certaine décote (environ 10%) par rapport à la valeur des biens qu'elle possède, au motif qu'il est beaucoup plus difficile de vendre ces parts que ces biens. D'où une diminution intéressante de l'assiette de calcul des droits.
Cette même décote est également applicable en matière d'impôt sur la fortune et de calcul des droits de succession.

Patrimoine transmis

Un des inconvénients des donations est que le donateur perd en général la pleine maîtrise du bien transmis. Cet inconvénient est d'autant plus sensible quand les bénéficiaires sont des enfants encore jeunes, voire mineurs. Comment conserver la gestion des biens transmis tout en les transmettant ?

Là encore, la société civile peut être une solution efficace. Exemple classique : les parents apportent un immeuble à une SCI, dont ils assurent la gérance avec des pouvoirs étendus, et transmettent tout ou partie des parts à leurs enfants, qui peuvent être progressivement associés à la gestion au fil des ans.

Droits de succession

Une SCI permet d'alléger le paiement des droits de succession.

Différé de paiement

Si un héritier reçoit des biens en nue-propriété, il peut demander à différer le paiement des droits de succession. Mais en cas de cession totale ou partielle de cette nue-propriété, les droits sont alors exigibles dans un délai de six mois à compter de cette cession.

En revanche, si l'héritier reçoit des parts de société civile en nue-propriété, les biens possédés par cette société peuvent être vendus, sans que soit remis en cause le différé de paiement. Ce n'est que lorsque les parts seront cédées que les droits deviendront exigibles.

Présomption de propriété

Quand un bien est possédé en usufruit par le défunt et en nue-propriété par un héritier ou un légataire, le bien est supposé appartenir en pleine propriété au défunt et l'héritier ou légataire doit payer les droits de succession sur cette pleine propriété.

Mais cette présomption ne joue pas quand la nue-propriété a été acquise par une société civile, possédée elle-même par les héritiers.

Inconvénients

La SCI est donc un outil intéressant, tant d'un point de vue juridique que patrimonial. Mais le choix de cette société suppose également certaines contraintes.

Création

C'est un inconvénient qui peut en rebuter beaucoup : la création d'une SCI représente à la fois un formalisme et un coût pour les associés. Sa constitution impose en effet d'accomplir les formalités de publicité ainsi que la rédaction de statuts (qui précisent l'objet de la SCI, son fonctionnement, etc.). Pour rédiger ces statuts, l'intervention d'un professionnel du droit (un avocat le plus souvent) est vivement conseillée. En outre, en cas d'apport d'un immeuble à la SCI, l'intervention d'un notaire est obligatoire.

Dettes

Autre inconvénient de la SCI : les associés sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres des dettes de la société. Les associés d'une SCI engagent donc leur patrimoine personnel, à proportion toutefois de leurs parts détenues dans le capital social.

Exemple : si la société a une dette de 10 000 euros, un associé qui détient 20 % des parts peut être tenu, en cas de défaillance de la société pour rembourser cette dette, à payer 20 % de son montant, soit 2000 euros. Le créancier de la SCI peut donc saisir son patrimoine personnel à hauteur de ce montant après avoir vainement poursuivi la société.

Vous ne pouvez pas prévoir de clause contraire dans les statuts de la société.

Formalités

Le fonctionnement d'une SCI suppose également d'accomplir des démarches propres à la vie de toute société. Une assemblée générale doit ainsi être réunie chaque année. Un bilan annuel doit également être établi tous les ans. De plus, il est nécessaire de procéder à la nomination d'un gérant afin que celui-ci puisse gérer et représenter la société.